Een aanbouw van 25 m2 aan de achterkant van een woning kost in 2026 tussen € 58.000 en € 87.000, inclusief btw, gebouwd en aangesloten op de woning. Dat geldt bij een basisafwerking: gestuukt, met vloer en elektra. Casco opgeleverd rekent u op € 45.000 tot € 67.500, instapklaar op € 74.000 tot € 111.000.
Hieronder rekent u uw eigen situatie door. Daaronder leest u waar dat bedrag uit bestaat en hoe u ziet of een offerte klopt.
Waar bestaat de prijs van een aanbouw uit?
Bij een aanbouw zit vrijwel alles in de prijs per vierkante meter. Daarnaast zijn er een paar losse posten, en één die altijd meetelt.
| post | bedrag | wat het is |
|---|---|---|
| Aanbouw casco | € 1.950 per m2 | wind- en waterdicht, verder leeg |
| Aanbouw basis | € 2.600 per m2 | gestuukt, met vloer en elektra |
| Aanbouw instapklaar | € 3.400 per m2 | compleet afgewerkt en verwarmd |
| Schuin dak in plaats van plat | 12 procent op de m2-prijs | zwaardere kap, dakpannen, aansluitdetails |
| Fundering op palen | € 8.500 | in plaats van een fundering op staal |
| Grote glaspui of openslaande deuren | € 4.200 | meerprijs boven een gewone gevel |
| Doorbraak met stalen latei | € 3.100 | altijd nodig, geen keuze |
| Vergunning, tekenwerk en constructeur | € 2.400 | alleen als de vergunning nodig is |
In de m2-prijs zitten de fundering op staal, de vloer, de gevels, een plat dak, de kozijnen en het bouwen zelf. Omdat dat deel meeschaalt, wordt een aanbouw per m2 nauwelijks goedkoper naarmate hij groter wordt: 12 m2 komt op ongeveer € 38.500, 40 m2 op ongeveer € 111.500.
Casco, basis of instapklaar
Het verschil tussen casco en instapklaar is bij 25 m2 ruim € 36.000. Dat is de grootste knop die u zelf omzet.
Casco, € 1.950 per m2. De aanbouw is wind- en waterdicht en meer niet: fundering, betonvloer, geïsoleerde gevels, dak en kozijnen met glas. Er ligt geen vloer, er zit geen stucwerk op de wanden en er is geen elektra en geen verwarming. U kijkt tegen kale steen en kaal beton aan. Casco kiest u als u zelf verder afbouwt.
Basis, € 2.600 per m2. Hier komt het afbouwpakket bij: gestuukte wanden en plafonds, een dekvloer, groepen, stopcontacten en lichtpunten. Verf, plinten, vloerafwerking en verwarming regelt u zelf.
Instapklaar, € 3.400 per m2. Alles afgewerkt, inclusief schilderwerk, plinten, vloerafwerking en verwarming.
Het verschil is zo groot omdat afbouw vooral arbeid is: vier tot vijf vaklieden die elk apart komen, en dat kost meer per uur dan ruwbouw die in één ploeg doorloopt.
De doorbraak naar de bestaande woning
De doorbraak is geen keuze in de tool, maar een vaste post van € 3.100. Zonder doorbraak staat uw aanbouw achter een dichte dragende gevel: een losse ruimte in de tuin in plaats van een grotere woonkamer.
Die achtergevel draagt vrijwel altijd: er rust een verdiepingsvloer op en vaak ook de kap. In de opening komt daarom een stalen latei, een liggende stalen balk, meestal een HEA- of HEB-profiel, die de last van muur en vloer opvangt en via oplegblokken naar de zijkanten afdraagt.
De maat van dat profiel is rekenwerk, geen inschatting. Een constructeur berekent overspanning, belasting en oplegging en legt dat vast in een constructieberekening. Tijdens het slopen wordt de muur gestempeld. Bij een opening van drie meter of breder valt deze post hoger uit.
De fundering: op staal of op palen
Een fundering op staal is een betonvloer met funderingsstroken direct op draagkrachtige grond. Dat kan waar zand dicht onder het maaiveld zit, dus in grote delen van Oost- en Zuid-Nederland.
Op palen is nodig waar de bovenste meters uit veen of slappe klei bestaan, dus in grote delen van West- en Noord-Nederland. Daar gaan de palen tot in de draagkrachtige zandlaag.
Dat verschil kost een vast bedrag van € 8.500: bij 25 m2 gaat een basisaanbouw van ongeveer € 72.500 naar ongeveer € 81.000. Het beweegt nauwelijks mee met de oppervlakte, want het meeste geld zit in het opstellen van de stelling.
U hoeft hier niet naar te gissen. Staat uw woning zelf op palen, dan geldt dat vrijwel altijd ook voor de aanbouw. Zekerheid geeft een sondering, waarbij een meetstaaf de grond in wordt gedrukt en de draagkracht per diepte wordt vastgelegd. Laat dat uitzoeken vóór u offertes vergelijkt.
Heeft u een vergunning nodig?
In het achtererfgebied, achter de woning en op minimaal 1 meter van de openbare weg, mag u een bijbehorend bouwwerk vaak vergunningvrij plaatsen tot 4 meter diep, mits u binnen de voorwaarden blijft. Die gaan over de hoogte, over hoeveel van het erf u in totaal bebouwt en over de vraag of het bouwwerk bij de woning hoort.
Een vergunning heeft u wel nodig bij meer dan 4 meter diep, aan de voor- of zijkant, bij een monument of in een beschermd stadsgezicht.
Let op: vergunningvrij is niet regelvrij. Het Bouwbesluit blijft gelden en de constructieve eisen dus ook. Door de doorbraak in de dragende achtergevel komt er bij een aanbouw vrijwel altijd een constructeur aan te pas, ook als de gemeente niets hoeft goed te keuren.
Wat zit er niet in de prijs?
Deze posten komen er vaak bij en staan zelden in de eerste offerte:
- Een keuken of badkamer in de aanbouw, inclusief de leidingen daarvoor
- Het verplaatsen van de cv-ketel, de meterkast of de wasmachineaansluiting
- Uitbreiding van de cv-installatie: extra radiatoren, vloerverwarming of een grotere ketel
- Herstel van de tuin: bestrating, gras, beplanting en een nieuwe schutting
- Bouwleges, die per gemeente sterk verschillen en vaak een percentage van de bouwsom zijn
- Asbestsanering, als die bij het slopen van een bestaande uitbouw of schuur nodig blijkt
- Grondonderzoek of extra sloopwerk als er onder de tuin oude funderingen liggen
- De hogere WOZ-waarde en daarmee hogere gemeentelijke belastingen
De eerste drie wegen het zwaarst: een keuken in de aanbouw vraagt nieuwe leidingen door de bestaande woning, en 25 m2 erbij vraagt vaak meer vermogen dan uw ketel levert.
Hoe herkent u een te hoge offerte?
Leg de offerte naast de bandbreedte hierboven en let op drie dingen.
Staat het afwerkingsniveau er letterlijk in? "Inclusief afbouw" zegt niets. U wilt per onderdeel zien of stucwerk, dekvloer, elektragroepen, verwarming en schilderwerk erin zitten. Twee offertes die ver uit elkaar liggen, beschrijven vaak een ander niveau.
Hoe is de fundering opgenomen? Staat er "op staal, onder voorbehoud van de grondslag", dan zit er een open eind van € 8.500 in. Vraag om een sondering vooraf, of om een prijs voor beide varianten.
Zit de constructieberekening erin? Een offerte zonder genoemde constructeur en zonder lateimaat is niet compleet.
Veelgestelde vragen
Hoe lang duurt het bouwen van een aanbouw? Reken op zes tot tien weken op de bouwplaats bij 20 tot 30 m2, waarvan drie tot vier weken ruwbouw. Daar komt voorbereiding bij: tekenwerk en berekening vragen enkele weken, een vergunningaanvraag acht weken.
Kan ik erin blijven wonen tijdens de verbouwing? Meestal wel. De aanbouw wordt buiten gebouwd terwijl uw achtergevel dicht blijft. Alleen tijdens de doorbraak, twee tot vier dagen, staat de woning open naar de bouwplaats. Veel mensen laten daarvoor een stofwand plaatsen.
Stijgt mijn WOZ-waarde door een aanbouw? Ja. De gemeente neemt de extra gebruiksoppervlakte mee bij de eerstvolgende waardebepaling, waardoor de onroerendezaakbelasting en het eigenwoningforfait stijgen. De marktwaarde stijgt meestal ook, al is dat zelden het volledige investeringsbedrag.
Wat kost een aanbouw per m2? Tussen € 1.950 en € 3.400 per m2 inclusief btw, afhankelijk van het afwerkingsniveau. Daar komen de doorbraak van € 3.100 en eventueel de glaspui, de palenfundering en de vergunning bovenop. Bij een kleine aanbouw wegen die vaste posten zwaar.
Is een serre goedkoper dan een aanbouw? Ja, want een lichte constructie met veel glas mist een volwaardig geïsoleerde gevel en een zware dakconstructie. Zo'n ruimte wordt in de zomer warm en in de winter koud, en telt vaak niet mee als volwaardig woonoppervlak. Wilt u een echte kamer erbij, dan is een aanbouw de verstandiger keuze.
Verder rekenen
Deze rekentools sluiten aan op uw plan:
- Wat kost vloerverwarming? : bij een nieuwe dekvloer is dit het moment om het mee te nemen
- Wat kost funderingsonderzoek? : de sondering die bepaalt of u op staal of op palen bouwt
- Wat kost een verbouwing? : het totaalbudget als u de hele begane grond aanpakt