Verbouwprijs
Wanneer heeft u een bouwvergunning nodig? En wat kosten de leges?
Sinds de Omgevingswet is bouwen in twee delen geknipt, en dat is de reden dat de oude vuistregels niet meer kloppen. Voor een dakkapel of een aanbouw achter uw woning heeft u in de meeste gevallen geen bouwtechnische vergunning meer nodig; alleen het ruimtelijke deel kan er nog een vragen. Daardoor wordt er ook maar één keer leges geheven in plaats van twee keer. Op deze pagina staat welke maten vergunningvrij zijn en wat twintig gemeenten in 2026 voor het ruimtelijke deel rekenen.
- Bij elk bedrag staat de bron
- Onafhankelijk, geen offerteplatform
- U laat geen gegevens achter
- RVO-kostenkengetallenprijspeil mei 2025
- Legesverordeningen 2026twintig gemeenten
- Eigen facturenen tarieven van vakbedrijven
- Geen offerteplatformu laat geen gegevens achter
De knip: twee vergunningen die apart worden beoordeeld
Een bouwplan wordt sinds de Omgevingswet langs twee losse meetlatten gelegd.
De technische bouwactiviteit gaat over constructie, brandveiligheid, isolatie en ventilatie. De eisen staan in het Besluit bouwwerken leefomgeving, het Bbl.
De omgevingsplanactiviteit gaat over de plek: mag hier iets staan, hoe hoog, hoe diep, en past het in de straat. De regels staan in het omgevingsplan van uw gemeente.
Elk van de twee kan vergunningvrij zijn, los van de ander. Dat levert vier uitkomsten op, en alleen in het vierde geval heeft u echt twee trajecten.
| Technisch deel | Ruimtelijk deel | Wat u moet doen |
|---|---|---|
| vrij | vrij | Niets aanvragen, wel aan het Bbl blijven bouwen |
| vrij | vergunning | Eén aanvraag, voor de omgevingsplanactiviteit |
| melding | vrij | Bouwmelding met een risicobeoordeling |
| vergunning | vergunning | Eén aanvraag met twee onderdelen |
Vergunningvrij betekent nooit regelvrij. De technische eisen van het Bbl gelden ook als u niets hoeft aan te vragen, en uw aannemer blijft daaraan gebonden. Ook blijft u aansprakelijk als het bouwwerk later niet aan de eisen blijkt te voldoen.
Een dakkapel: technisch altijd vrij
Een dakkapel plaatsen is voor het technische deel altijd vergunningvrij, ongeacht de maat en ongeacht op welk dakvlak hij komt. Dat is de grootste verandering van de laatste jaren, en het is de reden dat u bij een dakkapel niet twee keer leges hoort te betalen.
Voor het ruimtelijke deel is een dakkapel op het achterdakvlak, of op een zijdakvlak dat niet naar openbaar gebied is gekeerd, vergunningvrij als aan al deze voorwaarden is voldaan.
| Voorwaarde | Maat |
|---|---|
| Dak van de dakkapel | plat |
| Hoogte, gemeten vanaf de voet | maximaal 1,75 m |
| Onderkant boven de dakvoet | tussen 0,5 en 1 m |
| Bovenkant onder de daknok | minimaal 0,5 m |
| Afstand tot de zijkanten van het dakvlak | minimaal 0,5 m |
Deze maten staan in artikel 2.29 van het Bbl en gaan voor op de regels in het omgevingsplan van uw gemeente. Een dakkapel aan de voorkant valt er niet onder: daarvoor kijkt de gemeente naar het omgevingsplan en vaak ook naar de welstand.
Twee situaties vallen buiten deze regeling. Bij een monument is niets vergunningvrij, ook geen dakkapel aan de achterkant. En op een bouwwerk dat er zelf illegaal staat kunt u niet vergunningvrij verder bouwen.
Een aanbouw of uitbouw: tot 4 meter achter de woning
Voor het technische deel is een bijbehorend bouwwerk vergunningvrij als het op de grond staat, niet hoger is dan 5 m, geen verblijfsruimte op een tweede bouwlaag heeft, geen dakterras of balkon krijgt, en er geen weg of water over loopt.
Voor het ruimtelijke deel geldt eerst een plek-eis en daarna een maat-eis. De plek-eis is het achtererfgebied: het erf dat begint op 1 m achter de voorkant van het hoofdgebouw. Daarbinnen mag u de woning maximaal 4 m naar achteren uitbouwen.
De maat-eis is een plafond op alles wat er in het bebouwingsgebied bij komt, dus inclusief de schuur en het tuinhuis die er al staan.
| Bebouwingsgebied | Maximaal aan bijbehorende bouwwerken |
|---|---|
| tot 100 m2 | 50 procent van het bebouwingsgebied |
| 100 tot 300 m2 | 50 m2, plus 20 procent van het deel boven 100 m2 |
| meer dan 300 m2 | 90 m2, plus 10 procent van het deel boven 300 m2, met een plafond van 150 m2 |
Verder dan 4 m van de woning gelden extra eisen aan de vorm: het bouwwerk moet een schuin dak krijgen, de dakvoet mag niet boven 3 m komen en de nok niet boven 5 m. Dicht bij de perceelsgrens wordt dat nog verder begrensd.
Hier zit de val waar de meeste plannen op stuklopen. Vier meter uitbouwen is vaak ruim binnen de maat, maar bij een klein achtererf is het plafond op het totale oppervlak eerder bereikt dan de 4 m, zeker als er al een schuur staat. Reken dus eerst het plafond uit en daarna de diepte.
Wat kosten de leges?
De leges zijn het bedrag dat uw gemeente rekent voor het behandelen van uw aanvraag. Ze staan in de legesverordening, die elke gemeente jaarlijks zelf vaststelt, en ze verschillen daardoor sterk. Wij hebben twintig legesverordeningen 2026 uitgezocht, van Amsterdam tot Schiermonnikoog, en gekeken wat er wordt geheven voor de omgevingsplanactiviteit bouwen.
| Wat wij vonden | Uitkomst |
|---|---|
| Mediaan van twintig gemeenten | 2,6 procent van de bouwkosten exclusief btw |
| Laagste tarief | 0,1 procent |
| Hoogste tarief | 4,9 procent |
| Minimumtarief, mediaan | € 260 |
Drie dingen zijn hierbij belangrijk, en ze staan zelden ergens uitgelegd.
De leges worden over de bouwkosten exclusief btw geheven. Uw aannemer noemt een bedrag inclusief btw. Rekent u daarmee, dan komt u 21 procent te hoog uit.
Bij een klein plan bijt het minimum, niet het percentage. Bij een dakkapel met ongeveer 7.000 euro bouwkosten komt 2,6 procent uit op 180 euro, terwijl de mediaan van het minimumtarief € 260 is. U betaalt dan het minimum.
Bij een groot plan loopt het percentage hard op. Bij een aanbouw met 55.000 euro bouwkosten exclusief btw komt 2,6 procent uit op ruim 1.400 euro. Een vast bedrag noemen, zoals veel prijzensites doen, klopt daar niet meer.
De spreiding van 0,1 tot 4,9 procent is geen meetfout. Sommige gemeenten hebben de legestarieven na de Omgevingswet fors verlaagd omdat het technische deel eruit viel, andere hebben de oude tarieven laten staan. Kijk dus altijd in de verordening van uw eigen gemeente voordat u een bedrag in uw begroting zet.
Wat er naast de leges nog bij komt
De leges zijn de kosten van de gemeente. De aanvraag zelf moet ook gemaakt worden, en dat is ander geld.
| Post | Bedrag |
|---|---|
| Bouwkundige tekening en constructieberekening bij een dakkapel | € 890 |
| Tekenwerk en constructeur bij een aanbouw | € 2.000 |
Die bedragen zitten al in onze rekentools, samen met de leges. In de rekentool voor een dakkapel en de rekentool voor een aanbouw zet u het vinkje voor de vergunning aan en ziet u wat het bij uw eigen maten wordt.
Veelgestelde vragen
Hoe weet ik zeker of ik een vergunning nodig heb?
Doe de vergunningcheck in het Omgevingsloket. Dat is de officiële check van de overheid: u vult uw adres en uw plan in en krijgt te horen of u moet aanvragen, moet melden of niets hoeft te doen. De uitkomst is geen besluit, maar hij is gebaseerd op het omgevingsplan van uw eigen gemeente en dus veel betrouwbaarder dan een vuistregel. Twijfelt u daarna nog, vraag dan een vooroverleg aan bij de gemeente.
Wat is het verschil tussen een melding en een vergunning?
Een vergunning wordt beoordeeld en toegekend, een melding wordt alleen gedaan. Bij een bouwmelding legt u vóór de start een risicobeoordeling en een kwaliteitsborger vast, en na afwezigheid van bezwaar mag u bouwen. Een melding kost meestal minder leges dan een vergunning, en soms niets. Voor een dakkapel en een gewone aanbouw achter de woning is een melding niet nodig.
Betaal ik de leges terug als mijn aanvraag wordt afgewezen?
Meestal niet. De leges zijn een vergoeding voor het behandelen van de aanvraag, niet voor een positieve uitkomst. Veel verordeningen kennen wel een gedeeltelijke teruggave als u de aanvraag intrekt voordat er een besluit is, vaak de helft. Dat is precies de reden om eerst een vooroverleg te doen: dat kost minder dan een afgewezen aanvraag.
Hoe lang duurt een aanvraag?
De reguliere procedure duurt 8 weken, eenmalig te verlengen met 6 weken. Gaat uw plan tegen het omgevingsplan in, dan geldt de uitgebreide procedure van 6 maanden. Een bouwmelding moet 4 weken voor de start worden gedaan. Reken bij een vergunning dus op ongeveer een kwartaal tussen aanvraag en eerste steen.
Mag mijn buurman bezwaar maken?
Bij een vergunning wel: belanghebbenden kunnen 6 weken na het besluit bezwaar maken. Is uw plan vergunningvrij, dan is er geen besluit en dus geen bezwaarprocedure. Uw buurman kan dan alleen naar de civiele rechter over bijvoorbeeld erfgrens, uitzicht of lichtinval. Een gesprek vooraf is goedkoper dan beide.
Heb ik een vergunning nodig voor werk binnen de woning?
Voor het verplaatsen van een niet-dragende wand, een nieuwe keuken of een nieuwe badkamer niet. Gaat u door een dragende muur heen, dan valt dat onder de technische bouwactiviteit en is een constructieberekening nodig; of daar een melding of vergunning bij hoort, hangt af van het gevolgklasse-oordeel. Vraag uw constructeur dat expliciet na, want de aannemer gaat er soms te makkelijk aan voorbij.
Verder rekenen
- Wat kost een dakkapel?: inclusief tekenwerk en leges
- Wat kost een aanbouw of uitbouw?: met de leges over de bouwsom
- Wat kost een verbouwing?: alle posten van een hele verbouwing
- Hoe wij rekenen: waar onze bedragen op rusten
Reken ook uw andere klussen door
Acht rekentools, allemaal met een bandbreedte en de bron bij elk bedrag. U hoeft nergens iets in te vullen om het bedrag te zien.