Bouwkosten berekenen: wat kost een verbouwing in 2026?

Een verbouwing van een woning van 110 m2 kost in 2026 tussen € 33.000 en € 55.000, met € 44.000 als middenwaarde. Dat is voor een nieuwe keuken, een nieuwe badkamer, een nieuw toilet en nieuwe vloeren door het hele huis, op middenniveau en inclusief btw. Pakt u alles tegelijk aan, dus ook elektra, stucwerk, schilderwerk, verwarming en isolatie, en verandert daarbij de indeling, dan komt dezelfde woning uit op € 70.000 tot € 116.500.

Hieronder vinkt u aan wat u van plan bent. Daaronder leest u wat elk onderdeel kost, waarom het ambitieniveau zo zwaar weegt en in welke volgorde u verbouwt.

Wat kost een verbouwing per onderdeel?

Vier onderdelen hebben een vaste prijs, ongeacht de grootte van uw woning. De vijf andere lopen mee met het woonoppervlak. Alle bedragen zijn inclusief materiaal, arbeid en 21 procent btw.

De bedragen per m2 rekent u over het woonoppervlak, niet over het wandoppervlak. Bij stucwerk is het wandoppervlak ongeveer 2,5 keer zo groot, en dat zit in het bedrag verwerkt. Wilt u per wand rekenen, gebruik dan de prijs van stucwerk per m2.

Bij verwarming staat sober voor een nieuwe cv-ketel, midden voor een hybride warmtepomp en ruim voor een volledige warmtepomp waarbij ook de afgifte wordt aangepast, meestal met vloerverwarming. Bij isolatie staat sober voor spouw en vloer, midden voor spouw, vloer en dak, en ruim voor alles inclusief nieuw glas. Reken die posten nauwkeuriger door met spouwmuurisolatie en dakisolatie.

Het ambitieniveau is de grootste knop

Bij precies dezelfde klus zit tussen sober en ruim een factor twee tot drie. Dat is een groter verschil dan tussen twee aannemers. Reken het voor op een woning van 110 m2, met keuken, badkamer, toilet en vloeren:

• Sober: € 24.000. Een standaardkeuken uit de opstelling, een nette badkamer met standaardtegels, laminaat op de vloer.
• Midden: € 44.000. Betere apparatuur, een badkamer met inloopdouche, pvc of tapijt.
• Ruim: € 80.000. Maatwerkkeuken met steen, badkamer op maat, een gietvloer of echt hout.

Hetzelfde huis, dezelfde vakmensen. Wie zijn budget wil sturen begint dus niet met onderhandelen over het uurtarief, maar met de vraag welk niveau bij welke ruimte past. Veel mensen kiezen gemengd: ruim in de keuken waar zij dagelijks staan, sober op de zolder waar de logees slapen.

De post onvoorzien van 10 procent

Boven op de bouwsom rekent deze tool 10 procent onvoorzien. Dat is geen slag om de arm, het is een begrote post waar u in een bestaande woning vrijwel altijd een beroep op doet.

Wat er tevoorschijn komt verschilt per woning, maar de lijst is voorspelbaar: houtrot achter een kozijn dat er van buiten prima uitzag, asbest in een oude vloerbedekking, waterleidingen van lood, en de klassieker: een muur die u eruit wilde slopen en die toch dragend blijkt.

Op het basispakket van € 44.000 gaat het om ongeveer € 4.000, op een volledige verbouwing om bijna € 8.500. Dat komt meestal in de eerste week aan het licht, wanneer de sloop begint. Ziet u scheuren in de gevel of klemmende deuren, dan is funderingsonderzoek vooraf verstandiger dan een dure verrassing halverwege.

Tekenwerk, constructeur en begeleiding: ongeveer 9 procent

Zodra de indeling verandert komt er ongeveer 9 procent van de bouwsom bij. Bij een volledige verbouwing van een woning van 110 m2 is dat ruim € 7.000.

Die 9 procent dekt drie dingen. Een tekenaar legt de bestaande en de nieuwe situatie vast, want zonder tekening geeft geen aannemer een vergelijkbare prijs. Een constructeur berekent de stalen ligger die de dragende muur vervangt. En iemand begeleidt de uitvoering, bewaakt het meerwerk en loopt de oplevering na.

Bij losse klussen heeft u dit niet nodig. Vervangt u de keuken op dezelfde plek of gaat u isoleren, dan verandert er niets aan de constructie en betaalt u deze post niet. Daarom is het in de rekentool een aparte vraag, geen vaste opslag.

In welke volgorde verbouwt u?

De volgorde is casco, dan installaties, dan afwerking. Wie dat omdraait betaalt twee keer.

Eerst het casco. Sloopwerk, constructieve aanpassingen, kozijnen en isolatie. Een aanbouw of een dakkapel hoort ook in deze fase, want pas daarna is de rest op maat af te werken.

Dan de installaties. Elektra, water, afvoeren, verwarming en ventilatie. Die leidingen zitten in of tegen wanden, vloeren en plafonds. Laat u eerst stucen en daarna een groep bijtrekken, dan gaat de verse wand weer open en betaalt u de stucadoor twee keer. Vloerverwarming zit onder de dekvloer, dus vóór de vloerafwerking.

Dan pas de afwerking. Stucwerk, schilderwerk, vloeren, keuken, badkamer en sanitair. Dit is het deel dat u ziet, en juist daarom verleidelijk om mee te beginnen.

Isolatie verdient een aparte opmerking. Vloer- en spouwmuurisolatie gaan van buitenaf of vanuit de kruipruimte en kunnen bijna altijd later. Dakisolatie aan de binnenkant kan dat niet, want die zit onder het stucwerk.

Wat zit er niet in dit budget?

De tool geeft de bouwkosten van de aangevinkte onderdelen. Deze posten zitten er niet in:

• Een aanbouw of dakkapel, want die hebben hun eigen rekentool: aanbouw en dakkapel
• Tuin, bestrating en herstel van het terrein na de bouw
• Gemeentelijke leges en de kosten van een vergunning
• Tijdelijke huisvesting of opslag van uw inboedel tijdens de verbouwing
• Nieuwe meubels, gordijnen en verlichting
• Asbestsanering, als er asbest tevoorschijn komt
• Financieringskosten en rente tijdens de bouw

Hoe houdt u grip op de kosten?

Werk met een stelpost per onderdeel. Spreek vooraf af dat de keuken € 13.500 mag kosten en de badkamer € 13.000, en laat de aannemer daarmee rekenen. Kiest u later een duurder werkblad, dan ziet u meteen wat dat met uw totaal doet. Zonder stelposten verdwijnt dat verschil in het eindbedrag.

Laat meerwerk vooraf schriftelijk vastleggen. Elke wijziging krijgt een briefje met omschrijving, bedrag en gevolg voor de planning, en u tekent voordat het werk begint. Mondeling meerwerk is de bron van vrijwel elk geschil tussen bewoner en aannemer.

Betaal in termijnen die aan opleverpunten hangen. Bijvoorbeeld 20 procent bij aanvang, 30 procent als het casco klaar is, 30 procent als de installaties zijn beproefd, 15 procent bij oplevering en 5 procent na de laatste punten. Zo loopt uw betaling gelijk op met wat er staat.

Veelgestelde vragen

Kan ik in het huis blijven wonen tijdens de verbouwing? Bij losse klussen kan dat meestal, bij een verbouwing waarbij de indeling verandert vrijwel niet. Zonder keuken, zonder badkamer en met stof door het hele huis is een paar weken elders vaak goedkoper dan de vertraging die het oplevert. Reken op € 1.500 tot € 2.500 per maand, buiten het budget van de tool om.

Hoe lang duurt een verbouwing? Een losse keuken of badkamer kost één tot twee weken. Het basispakket van keuken, badkamer, toilet en vloeren kost vier tot zes weken. Een volledige verbouwing met indelingswijziging duurt drie tot vijf maanden, plus twee tot vier maanden voorbereiding.

Kan ik een verbouwing meefinancieren in de hypotheek? Dat kan meestal, via een verbouwingsdepot bij uw geldverstrekker. U leent het bedrag mee en de rekeningen worden uit het depot betaald zodra u ze indient. De woning moet na verbouwing wel voldoende waard zijn, dus een taxatie met waarde na verbouwing hoort erbij.

Wat kost een verbouwing per m2? Als vuistregel kost een grondige verbouwing van een bestaande woning € 450 tot € 1.100 per m2 woonoppervlak, afhankelijk van het niveau en van hoeveel u aanpakt. Op 110 m2 komt dat neer op € 50.000 tot € 120.000. Gebruik die vuistregel alleen als eerste peiling, want vaste posten als keuken en badkamer schalen niet mee met het oppervlak.

Verdien ik een verbouwing terug bij verkoop? Deels. Keuken en badkamer verdienen zich zelden volledig terug, maar maken de woning wel sneller verkoopbaar. Isolatie en betere verwarming werken door in het energielabel en daarmee in de waarde. Extra vierkante meters, door een aanbouw of dakkapel, tellen het duidelijkst mee.

Reken verder per onderdeel

Wilt u één klus nauwkeuriger doorrekenen? Elk onderdeel heeft een eigen rekentool:

• Wat kost een dakkapel? voor een slaapkamer op zolder, zonder aan de rest van het huis te komen
• Wat kost een aanbouw? als de begane grond te krap is en uitbreiden de enige oplossing is
• Wat kost vloerverwarming? omdat dit vóór de vloerafwerking moet en later inbouwen dubbel kost
• Wat kost spouwmuurisolatie? de goedkoopste isolatiemaatregel, meestal in één dag klaar
• Wat kost dakisolatie? de grootste warmtewinst per euro bij een woning van voor 1985
• Wat kost stucwerk per m2? om per wand te rekenen in plaats van over het hele woonoppervlak
• Wat kost funderingsonderzoek? bij scheuren, klemmende deuren of een woning op houten palen